經(jīng)消防檢查不合格的房屋能否交付使用？

據(jù)《后漢書》記載：“安居樂業(yè)，養(yǎng)子，焉然天下”。安居樂業(yè)是人民生活和再生產(chǎn)的基礎(chǔ)，是社會穩(wěn)定的前提。但是，你聽說過這樣的事嗎？  消防檢測儀器網(wǎng)

商品房買賣合同約定的交付條件為“竣工驗收合格”。工程竣工后，經(jīng)五方（開發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理）驗收，消防部門不予驗收。開發(fā)商通知業(yè)主接受房子，業(yè)主拒絕。業(yè)主和開發(fā)商向法院提起訴訟。法院認(rèn)為，“合格竣工驗收”是指五方驗收并出具驗收文件。消防驗收是竣工驗收的后續(xù)環(huán)節(jié)，不是商品房買賣合同約定的交付條件。業(yè)主沒有依據(jù)不合格的消防驗收拒絕該房屋。

《消防法》第十三條規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)項目，經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，不得投入使用；其他未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的建設(shè)項目法律應(yīng)當(dāng)停止使用（為便于表述，筆者暫將本規(guī)定稱為“消防禁止條款”）。根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理條例》，優(yōu)等高層建筑（高度在54m以上）實行消防驗收制度，其他建筑實行消防備案抽查制度。

很多業(yè)主搞不清楚很明顯，這是一棟消防檢查不合格的房子（包括抽查，下同）。法院為何認(rèn)為符合交付條件？

法院的邏輯是：根據(jù)《合同法》第52條第（5）款，合同違反法律和行政法強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。”“強(qiáng)制條款”是指有效的強(qiáng)制條款，即違反該條款而導(dǎo)致合同無效的法律規(guī)定（這似乎是一種循環(huán)解釋）。如果只是違反行政強(qiáng)制規(guī)定，不會影響合同的效力。禁止滅火的條款屬于行政管理的范圍，不是效力的強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。也就是說，合同約定的交付條件是五方驗收，所以無論消防驗收合格與否，只要拿到五方驗收文件，房子就可以交付給業(yè)主。江蘇檢測設(shè)備廠家

推理過程似乎沒什么問題。但這個結(jié)論顯然違背直覺。業(yè)主是否必須接受存在重大安全風(fēng)險的房屋？這是否符合人們對美好生活的向往？你能在一個消防檢查不合格的房子里生活和工作嗎？如果答案是否定的，那有什么問題？

在我看來，這個結(jié)論顯然不符合人們對美好生活的向往。立法者和法院不能也不應(yīng)該強(qiáng)迫人們住在有安全隱患的房子里。

如果商品房買賣合同約定的交付條件解釋為“無論消防驗收是否合格，只要取得五方驗收文件，可以交付”（筆者認(rèn)為，這一解釋顯然與合同目的不符），則該協(xié)議損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定為無效。法律條文在理論上和實踐中都很難區(qū)分是“有效的強(qiáng)制性條文”。如無必要，應(yīng)避免直接適用《合同法》第52條第（5）款。消防禁止條款實際上屬于行政管理范疇。從立法目的上分析，這顯然是出于公共安全的考慮。與民法領(lǐng)域相對應(yīng)，屬于《合同法》第五十二條第（四）項規(guī)定的“社會公共利益”范疇。根據(jù)上述解釋，該協(xié)議明顯損害了社會公共利益，直接適用《合同法》第52條第（4）款對該協(xié)議作出否定性評價，具有明確、簡便的特點。因此，這一條款不能這樣解釋，即開發(fā)商應(yīng)支付的房屋應(yīng)基本符合消防設(shè)計和驗收標(biāo)準(zhǔn)。

合同約定的交付條件有效時，履行仍應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。“強(qiáng)制性生效條款”的評價對象是合同的有效性，而不是合同履行的合規(guī)性。合同的內(nèi)容有效地促進(jìn)了履行與合同相符的結(jié)論，這是一個盜竊的話題。開發(fā)商向業(yè)主交付房屋屬于履行行為，不能按照合同法第五十二條的規(guī)定進(jìn)行評估。《合同法通則》和《民法通則》從正反兩方面規(guī)定，當(dāng)事人訂立和履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，不得違反法律、法規(guī)。《合同法》_百一十條還規(guī)定，當(dāng)事人在法律上不成立的，不得要求繼續(xù)履行。因此，即使消防禁令條款是“強(qiáng)制性行政法規(guī)”，當(dāng)事人也必須遵守規(guī)定——開發(fā)商不得要求業(yè)主接收不合格的消防房屋，業(yè)主也不得要求開發(fā)商交付不合格的消防房屋。_人民法院也表達(dá)了類似的意見。

從證據(jù)的角度看，開發(fā)商證明房屋符合交付條件的證據(jù)是五方驗收文件。根據(jù)建筑法、消防法和有關(guān)**標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，住宅必須符合**建筑安全標(biāo)準(zhǔn)和消防規(guī)范的規(guī)定。五方驗收的內(nèi)容包括消防驗收的全部內(nèi)容。根據(jù)矛盾規(guī)律，可以看出，五方與消防部門之間肯定有一方是假的。根據(jù)《_人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》_百一十四條和《_人民共和國民事訴訟法》第七十七條的規(guī)定。

要求業(yè)主驗收消防驗收不合格的房屋，不符合《消費者權(quán)益保護(hù)法》的宗旨和誠實信用原則。業(yè)主購買該房屋的目的是為了獲得一個可以遮風(fēng)擋雨、謀生的住所。消防檢查不合格表明該房屋存在重大安全隱患。作為經(jīng)營者，開發(fā)商提供的商品不符合保護(hù)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的要求。人民法院應(yīng)當(dāng)對其行為作出消極評價，不得縱容這種違法失信行為。

司法判決應(yīng)當(dāng)符合人民群眾對公平正義的期待。對直覺的判斷應(yīng)該有一個很好的理由并得到嚴(yán)格的證明。安居樂業(yè)不是什么高要求。這種低需求沒有理由成為無法實現(xiàn)的愿望。